Rendite einer Immobilie berechnen

Seit fast einem Jahrzehnt machen niedrige Zinsen den Bau von Häusern für viele erschwinglich. Doch wie sieht es eigentlich mit der Rendite aus? Wie kann man sie vollständig berechnen? Und was passiert, wenn die Bauzinsen wieder steigen?

Wie kann man die Rendite einer Immobilie seriös berechnen?

Tatsächlich scheint die im Zuge der Finanzkrise von 2008 eingeleitete Niedrigzinspolitik sich langsam dem Ende zu nähern. Dennoch sind die Zinsen immer noch niedrig genug, dass sich viele Menschen den Bau bzw. den Kauf einer Immobilie leisten können, für die es früher schwierig gewesen wäre. Hinzu kommen Fördergelder vom Staat und nicht zuletzt das neu eingeführte Baukindergeld. Während die meisten Einfamilienhäuser als eine Form der Altersvorsorge gelten und selbst genutzt werden, stellt sich bei einer nicht selbst genutzten Immobilie grundsätzlich die Frage nach der Rendite.

Hierfür gibt es vor allem zwei Varianten: Immobilien, die nach einiger Zeit mit Gewinn weiterverkauft werden, gelten als klassische Geldanlage. Soll das Objekt jedoch aus sich selbst heraus Gewinn abwerfen, geht das in der Regel über Weitervermietung. Der Bereich der Altersvorsorge setzt auf die Tatsache, dass ein einmal abbezahltes Haus, in dem man selbst wohnt, die Kosten für die eigene Unterkunft im Alter reduziert bzw. eliminiert. Solche Häuser werden also eher selten mit der Spekulation auf einen Gewinn beim Weiterverkauf bezogen, sondern für die langfristige Eigennutzung.

Trotzdem können bestimmte Umstände (Krankheit, Pflegebedarf) den Auszug aus einer Immobilie notwendig machen. Muss das Gebäude also zur Finanzierung von Pflege und Unterhalt im Alter veräußert werden, sollte dabei natürlich nach Möglichkeit auch ein Gewinn herausspringen. Wer das berechnen will, steht allerdings vor einem Problem, denn gerade die langfristige Entwicklung auf dem Zins- und Immobilienmarkt lässt sich nicht seriös voraussagen. Zwar gewinnen die meisten Immobilien an Wert, doch Instandhaltung und Lage beeinflussen die Wertentwicklung erheblich. Dennoch gibt es Möglichkeiten, die Rendite einer Immobilie zu berechnen.

Häufig sprechen die Berater auf der Bank oder Makler pauschal von der Rendite der Immobilie, berechnen sie aber unvollständig. Tatsächlich verstecken sich hinter diesem Oberbegriff aber verschiedene Bereiche, die alle gesondert betrachtet und berechnet werden müssen.

Häufig sprechen die Berater auf der Bank oder Makler pauschal von der Rendite der Immobilie, berechnen sie aber unvollständig. Tatsächlich verstecken sich hinter diesem Oberbegriff aber verschiedene Bereiche, die alle gesondert betrachtet und berechnet werden müssen.(#01)

Welche Faktoren müssen berücksichtigt werden?

Die Berechnung der Immobilienrendite ist nicht schwer, man muss allerdings mehr als nur einen Faktor dabei berücksichtigen. Am einfachsten ist es, entsprechende Renditerechner im Internet zu benutzen, da man bei der Anwendung von Formeln schnell durcheinander kommt. Unabhängige Rechner, die im weiteren Verlauf auch detailliertere Rechenmodelle erlauben, findet man beispielsweise auf .

Beginnen wir einmal mit der Auflistung aller Faktoren, welche die Rendite insgesamt auf die eine oder andere Weise beeinflussen. Dazu zählen:

  • Kaufpreis
  • Maklergebühren, Notargebühren, Grunderwerbsteuer („Kaufnebenkosten“)
  • Erhaltungsaufwand
  • Nutzungsdauer bis zum geplanten Wiederverkauf
  • Wertsteigerung
  • Verwaltungsaufwand
  • Einnahmen durch Vermietung
  • Steuerbelastung und Steuerersparnis
  • Kosten für die Finanzierung

Häufig sprechen die Berater auf der Bank oder Makler pauschal von der Rendite der Immobilie, berechnen sie aber unvollständig. Tatsächlich verstecken sich hinter diesem Oberbegriff aber verschiedene Bereiche, die alle gesondert betrachtet und berechnet werden müssen.

Aufgesplittet spricht man von den folgenden Renditen:

  • Bruttorendite
  • Nettorendite
  • Eigenkapitalrendite
  • Objektrendite
Eigenkapitalrendite Hierbei werden die Zinsen für die Finanzierung berücksichtigt und als laufender Aufwand vom Ertrag abgezogen.

Eigenkapitalrendite: Hierbei werden die Zinsen für die Finanzierung berücksichtigt und als laufender Aufwand vom Ertrag  abgezogen.(#02)

Objektrendite

Beim Berechnen der Objektrendite werden sämtliche Einnahmen und Ausgaben außer den Finanzierungskosten erfasst. Das schließt auch die Steuerzahlungen bzw. Ersparnisse beim Finanzamt mit ein. Da Finanzierungskosten nicht berücksichtigt sind, wird für die Berechnung der Objektrenditen immer angenommen, dass die Immobilie komplett mit eigenem Geld bezahlt wurde. Sie dient in erster Linie dazu, die eigentliche Rendite der Immobilie zu berechnen, denn die Finanzierungskosten können je nach Zinshöhe und individuellen Voraussetzungen (Bonität) variieren.

Eigenkapitalrendite

Hierbei werden die Zinsen für die Finanzierung berücksichtigt und als laufender Aufwand vom Ertrag abgezogen. Je nach Anteil des Eigenkapitals variiert dann die entsprechende Rendite. Je geringer die Zinsen, desto höher fällt die Eigenkapitalrendite aus. Allerdings ist sie nie eine langfristige Einschätzung, da weder Wertsteigerung noch Tilgung der laufenden Kredite berücksichtigt sind.

Bruttorendite

Sie beinhaltet sämtliche Kosten, die durch den Kauf der Immobilie entstehen, also auch die Kaufnebenkosten. Der laufende Aufwand für Instandhaltung, Verwaltung oder Steuern wird beim Berechnen hingegen nicht berücksichtigt.

Nettorendite

Die Nettorendite ist immer niedriger als die Bruttorendite, da hierbei der gesamte Aufwand für Instandhaltung, Verwaltung etc. (exklusive Steuern) herausgerechnet wird.

Wer eine Immobilie kaufen möchte, wird von Maklern und Verkäufern häufig mit sehr hohen Zinserträgen konfrontiert.

Wer eine Immobilie kaufen möchte, wird von Maklern und Verkäufern häufig mit sehr hohen Zinserträgen konfrontiert.(#03)

Die versprochene Rendite fällt häufig geringer aus

Wer eine Immobilie kaufen möchte, wird von Maklern und Verkäufern häufig mit sehr hohen Zinserträgen konfrontiert. Wenn Zinserträge von fünf oder gar zehn Prozent versprochen werden, berechnen die Makler häufig nur einzelne Faktoren. Die Gesamtrendite beträgt aktuell im Durchschnitt für viele Objekte nicht mehr als zwei bis drei Prozent. Diese Zahl ist jedoch nicht universell verwertbar, da natürlich örtliche und persönliche Gegebenheiten starke Schwankungen ermöglichen.

Prinzipiell sagt die Rendite aus, wie viel Prozent Gewinn das in die Immobilie investierte Geld in jedem Jahr voraussichtlich erwirtschaften wird. Die Renditeberechnung ist wichtig, um einen Vergleich zu anderen Kapitalanlagen auf dem Finanzmarkt zu schaffen, aber auch für die Einschätzung der Wertentwicklung vergleichbarer Immobilien. Wie bereits erwähnt, kann man die Rendite für eine selbstgenutzte Immobilie durchaus berechnen – Sinn macht das aber weniger, da diese Häuser ja in der Regel nicht mit der Absicht auf Weiterverkauf erworben werden und man eher auf die angemessene Zahl der Quadratmeter und andere eigene Präferenzen achtet.

Rendite bei Objekten zur Kapitalanlage

Anders sieht es aus, wenn die Immobilie als Kapitalanlage angesehen wird. Dann sollte man als Käufer andere Maßstäbe anlegen, denn es kann einem in diesem Fall egal sein, ob man die Lage des Balkons persönlich mag, solange das Gebäude an sich eine entsprechende Rendite abwirft. Hier muss man die Sache ähnlich sehen, wie beim Kauf von Aktien oder anderen Kapitalanlagen. Diese kauft man nicht, weil einem das Papier gefällt, sondern wegen der Gewinnaussichten.

Unter dem Strich muss der Ertrag nach einer gewissen Laufzeit einfach passen, weswegen die Renditeberechnung bei einer als Kapitalanlage genutzten Immobilie besonders wichtig ist. Dazu gehört, bei zuverlässigen und seriösen Partnern zu investieren. Speziell auf dem Immobilienmarkt tummeln sich bekanntlich viele schwarze Schafe. Daher sollte man diese Partner sorgsam auswählen. Ein guter Indikator sind beispielsweise Auszeichnungen, die bestimmte Anbieter über die Jahre hinweg sammeln konnten. Überhaupt gelten erfahrene und erfolgreiche Immobilienanbieter als sicherer im Vergleich zu Neueinsteigern, bei denen man noch keine Erfahrungswerte ausmachen kann. Zwar müssen diese neuen Unternehmen nicht zwangsläufig schlechter sein, aber die Sicherheit ist bei renommierten Firmen der Branche natürlich etwas größer.

Ein Beispiel für solche Zuverlässigkeit und Erfahrung ist das Unternehmen Vierbrockhaus, das bereits mehrfach als zuverlässiger Anbieter prämiert wurde. Speziell die Expertise bei Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern macht die Firma zu einer guten Wahl für Kapitalanlagen im Immobilienbereich. Insbesondere die Mehrfamilienhäuser generieren durch Mieteinnahmen zuverlässig Kapitalerträge. Hierzu finden Sie Einzelheiten und weitere Informationen auf Viebrockhaus.de

Bei jeder Investition gilt, dass man das Risiko möglichst gering halten sollte. Das ist eine Binsenweisheit, die aber leider angesichts hoher Zinsversprechen oftmals vergessen wird.

Bei jeder Investition gilt, dass man das Risiko möglichst gering halten sollte. Das ist eine Binsenweisheit, die aber leider angesichts hoher Zinsversprechen oftmals vergessen wird.(#04)

Das Risiko möglichst klein halten

Bei jeder Investition gilt, dass man das Risiko möglichst gering halten sollte. Das ist eine Binsenweisheit, die aber leider angesichts hoher Zinsversprechen oftmals vergessen wird. Tatsächlich trägt die Niedrigzinspolitik dazu bei, dass sich viele Investoren an Objekten versuchen, die sich früher keine hätten leisten können. Kredite sind günstig und staatliche Förderungen (z. B. durch die KfW-Bank) und andere Leistungen erleichtern die Sache. Allerdings sind die derzeit noch niedrigen Zinsen vielleicht schon bald Vergangenheit. Es sieht so aus, als ob die Zentralbanken in aller Welt sich langsam von der Niedrigzinspolitik verabschieden. Wie dramatisch sich das auf die Investoren und Häuslebauer auswirkt, hängt vor allem von zwei Faktoren ab: Wie schnell steigen die Zinsen und wie sieht es mit der langfristigen Zinsbindung aus? Denn zum Problem wird die Änderung bei den Zinsen nur dann, wenn man auf variable Zinssätze gesetzt hat.

Die günstigen Konditionen, die es immer noch gibt, ermöglichen eine Schuldenfreiheit für die meisten Objekte nach rund 20 Jahren. Nachdem die Finanzierung also kompensiert ist, haben diese Investoren eher das Problem, dass die Immobilienpreise in Zukunft eventuell nicht mehr so nach oben gehen wie im Moment. Denn man darf nicht vergessen, dass die derzeitige Wohnraumknappheit sich auch wieder umkehren kann. Optimistische Berechnungen von Mieteinnahmen pro Quadratmeter könnten sich also in Zukunft als fehlerhaft erweisen. Wer sich bei solchen Vorhaben als privater Anleger übernimmt, kann statt mit einer rentablen Geldanlage am Ende schlimmstenfalls mit der Privatinsolvenz dastehen. Die Gefahr diesbezüglich hält sich noch in Grenzen, aber die niedrigen Zinsen sollten nicht dazu verleiten, sie komplett auszublenden.

Wo bekommt man den Baukredit am günstigsten?

Eine entscheidende Frage ist immer die nach einem günstigen Kredit für das Bau- oder Kaufvorhaben. Als Privatmann geht man damit oft zur Hausbank, doch die Konditionen sind dort nicht zwangsläufig ideal. Auch Bausparverträge sind bekanntlich nicht mehr das, was sie einmal waren, was nicht zuletzt an den niedrigen Zinserträgen liegt. Daher sollte man sich bei unabhängigen Portalen im Rahmen eines Kreditvergleichs über die besten Möglichkeiten zur Baufinanzierung erkundigen. Wichtig ist dabei die Einbeziehung von weiteren Fördermöglichkeiten, etwa durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau. Solche Förderungen können viele Häuslebauer beantragen, doch oft werden bei der Beantragung Fehler gemacht. Die Anträge müssen nämlich in der Regel vor Kauf bzw.

Baubeginn eingereicht werden. Zudem fühlen sich viele Familien durch das Baukindergeld dazu ermutigt, jetzt den Schritt in die eigene Immobilie zu wagen. Dagegen ist nichts zu sagen, allerdings darf diese staatliche Leistung nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Finanzierung eines Hauskaufs bzw. eines Neubaus oder einer Modernisierung nicht von diesen Geldern abhängen sollte. Wer sich einen Kauf oder Bau ohne das Baukindergeld nicht leisten kann, der wird die Belastungen auch mit dieser Zahlung nicht stemmen können. Bevor es irgendeine Rendite gibt, die man für die Immobilie berechnen kann, muss nämlich die Finanzierung stimmen.

Wer die Rendite seiner (zukünftigen) Immobilie berechnen möchte, muss viele Faktoren berücksichtigen und sollte sich nicht nur auf einzelne Zahlen oder aus der Luft gegriffene Zinssätze verlassen.

Wer die Rendite seiner (zukünftigen) Immobilie berechnen möchte, muss viele Faktoren berücksichtigen und sollte sich nicht nur auf einzelne Zahlen oder aus der Luft gegriffene Zinssätze verlassen. (#05)

Fazit: Die Rendite für Objekte immer komplett berechnen

Wer die Rendite seiner (zukünftigen) Immobilie berechnen möchte, muss viele Faktoren berücksichtigen und sollte sich nicht nur auf einzelne Zahlen oder aus der Luft gegriffene Zinssätze verlassen. Letztlich muss man die Finanzierung der Investition solide berechnen. Dies kann über einen günstigen Kredit derzeit für viele Investoren realisiert werden, die früher aufgrund hoher Zinsen davor zurückgeschreckt wären. Allerdings sollte man nicht allzu lange warten, denn die Zinsen werden mittelfristig wieder ansteigen – und das betrifft vor allem die Bauzinsen.

Bis die Renditen ihre Erträge angepasst haben, wird Zeit vergehen. Und bei sehr langfristiger Planung ist ohnehin immer ungewiss, wie sich die Zins- und Marktlage letztlich entwickelt. Ein seriöser Partner bei Finanzierung, Bau und/oder Kauf einer Immobilie ist daher unverzichtbar.


Bildnachweis:©Shutterstock-Titelbild: karamysh  -#01: fizkes -#02: espies  -#03: goodluz -#04: Syda Productions-#05: kurhan

Über Marius Beilhammer

Marius Beilhammer, Jahrgang 1969, studierte Journalismus in Bamberg. Er schreibt bereits viele Jahre für technische Fachmagazine, außerdem als freier Autor zu verschiedensten Markt- und Businessthemen. Als fränkische Frohnatur findet er bei seiner Arbeit stets die Balance zwischen Leichtigkeit und umfassendem Know-how durch seine ausgeprägte Affinität zur Technik.

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